新乡市亨坤房地产开发有限公司御景庄园项目问题汇报
1. 项目概述
1.1 项目基本情况
1.1.1 项目位置与土地面积
- 御景庄园项目位于新乡市红旗区金穗大道与镇中路交汇处，总土地使用权面积65657.7平方米（约98.48亩）。
- 项目分东区及西区，东区3地块30568.90平方米（约45.85亩），西区3地块35088.8平方米（约52.63亩）。
1.1.2 规划与建筑
- 规划方案调整后拟建设住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米（无安置房）共1018户，商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。
- 西地块规划住宅13栋，住宅建筑面积66213.52平方米，共430户；商业办公建筑面积3149平方米。
- 东区地块规划住宅5栋，住宅建筑面积73028.94平方米，共588户，无商业，尚未开发建设。
1.1.3 网签备案情况
- 项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。
1.2 项目问题
1.2.1 股权及控制权问题
- 因亨坤公司股东之间的矛盾，引发公司股权及控制权相关诉讼导致股权经历多次变更。
- 原股东（原实际控制人）张小兵现仍非法持有公司印章、证照、财务凭证、土地、工程资料及其他公司相关档案，造成无法以正常手段对项目进行复工续建。
1.2.2 资产及负债问题
- 经法院判决及执行，2023年12月15日亨坤公司股权方过户至张高峰（现实际控制人）指定人名下。
- 公司目前资产及负债情况并不详尽，且涉及较多诉讼致使公司土地、房产、银行账户均被查封、冻结，无法实现复工续建。
- 公司项目有大量房产被原股东网签至其名下，涉嫌非法占有公司资产，且存在虚构债权债务的可能。
- 公司剩余资产已经不能覆盖其债务，符合进入破产程序的条件。
1.3 解决思路
1.3.1 破产程序的引入
- 引入破产程序以解决项目问题，盘活御景庄园项目。
- 人民法院有权就应由原实际控制人移交的印章、证照及其他相关资料做出期限移交裁定。
- 进入破产程序后可依法中止法院对亨坤公司的执行，并解除对公司土地、房产、银行账户的查封、冻结。
- 进入破产程序后，债权可依法停止计息，以避免公司债务扩大。
- 进入破产程序后可对虚假债权进行清查，处理非法占有公司资产事宜，以释放公司资产。
- 进入破产程序后可对亨坤公司资产及负债情况进行详细清查，明确公司资产负债情况，为投资人投资及项目盘活打好基础。
1.4 国内房地产企业重整方式
1.4.1 承债式重整
- 对债务人资产（土地使用权、在建工程等）进行评估，以该评估价值作为债务人公司注册资本金的计算的依据。
- 投资人根据债务人资产评估价值确定其投资额及所占公司股权比例。
- 确定投资人投资款支付的时间节点及比例，以便确定向债权人清偿的方案。
- 确定投资人工程施工组织计划、资金使用计划及交房时间。
1.4.2 共益债式重整
- 对债务人项目续建的工程造价、城市配套等其他费用做详尽的造价，根据该造价结合工程管理、房屋销售、重整费用、资金成本等确定共益债投资金额。
- 对债务人资产进行评估，根据该评估价值确定各类债权人在清算模式下的清偿比例。
- 管理人、工作组、投资人、债权人指派人员成立重整计划执行管理委员会，负责对续建运营中重大事项作出决策。
- 共益债投资人根据重整计划确定的方案完成续建投资，收取固定利润。
1.4.3 债权人自救式重整
- 对债务人项目续建的工程费用、城市配套等费用做详尽的造价，根据该造价结合工程管理、房屋销售、重整费用、资金成本等确定债权人自救的投资金额。
- 对债务人资产进行评估，根据该评估价值及债权人债权所占比例，计算出债权人所占债务人股权比例。
- 由债权人代表组成重整计划执行阶段的公司治理机构，由公司治理机构指定人员、工作组、管理人共同组成重整计划执行管理委员会，确定债权人交付自救款的时间节点及比例，并按照时间节点收取自救款。
1.5 共益债式重整更适宜御景庄园项目
1.5.1 解决资金需求
- 共益债式重整可以为御景庄园项目解决不动产续建、核心资质维护、企业价值维持等紧迫的资金需求，使得御景庄园项目更易获得继续经营的融资。
- 通过资金注入能够快速恢复建设，缓和债权人、购房户与公司之间的利益冲突，使得共益债投资方案更易获得全体债权人理解并表决通过。
1.5.2 降低投资风险
- 进行共益债投资不需要AMC的牌照，参与破产企业重整共益债投资的主体可以多样，更利于投资人的招募。
- 共益债务具有优先受偿性，为注入资金提供优先受偿的保障，降低投资人的入局风险。
- 解决御景庄园项目无资产为融资款提供担保的问题。
1.5.3 重整周期
- 破产重整程序一般自法院裁定之日起6个月内，经债务人或者管理人请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期三个月。
- 重整计划草案的执行期限，我国破产法并没有对时间作出规定。一般通过重整计划确定，房地产项目一般重整计划执行期限为2到3年，时间最长的约定的为5年。根据御景庄园项目初步了解的情况，建议重整计划执行期限为2年。
1.6 结语
- 为解决项目盘活的迫切需求，减少社会震荡和经济波动，维护经济秩序和社会稳定。
- 恳请政府协调法院尽快令亨坤公司进入正式的破产重整程序，以盘活项目。
特此汇报
汇报人：河南鸿安清算事务有限公司
上海市浩信（郑州）律师事务所
2024年5月20日
