新乡市亨坤房地产开发有限公司御景庄园项目问题汇报

1. 项目概述

1.1 项目基本情况

1.1.1 项目位置与规模

御景庄园项目位于新乡市红旗区金穗大道与镇中路交汇处，总土地使用权面积65657.7平方米(约98.48亩)。
项目分东区及西区，东区3地块30568.90平方米（约45.85亩），西区3地块35088.8平方米（约52.63亩）。
规划方案调整后拟建设住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米（无安置房）共1018户，商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。

1.1.2 项目进展情况

西地块规划住宅13栋，住宅建筑面积66213.52平方米，共430户；商业办公建筑面积3149平方米。住宅中八栋全部完工，完工面积19705.58平方米，两栋房产主体及二次结构完工，完工面积25550.4平方米，三栋未建设。
东区地块规划住宅5栋，住宅建筑面积73028.94平方米，共588户，无商业，尚未开发建设。

1.2 网签备案情况

项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。

2. 项目问题及解决思路

2.1 项目相关问题

1、因亨坤公司股东之间的矛盾，引发公司股权及控制权相关诉讼导致股权经历多次变更。因原股东（原实际控制人）张小兵现仍非法持有公司印章、证照、财务凭证、土地、工程资料及其他公司相关档案，造成无法以正常手段对项目进行复工续建。

2、经法院判决及执行，2023年12月15日亨坤公司股权方过户至张高峰（现实际控制人）指定人名下。因公司目前资产及负债情况并不详尽，且涉及较多诉讼致使公司土地、房产、银行账户均被查封、冻结，故无论是现实际控制人再投资还是引进新投资人进行复工续建皆因此无法实现。

3、在原股东控制期间，公司项目有大量房产被原股东网签至其名下，涉嫌非法占有公司资产，且存在虚构债权债务的可能。

4、经初步了解，除需补缴土地出让金4971.78万元，公司其它欠款约3.4亿左右，公司剩余资产已经不能覆盖其债务，引进新的投资无法实现，已经符合进入破产程序的条件。

2.2 解决思路

为实现项目尽快复工续建，以期通过“执转破”方式令亨坤公司进入破产程序，解决上述项目问题，盘活御景庄园项目。

进入破产程序后人民法院有权就应由原实际控制人移交的印章、证照及其他相关资料做出期限移交裁定。如原实际控制人不履行裁定确定的义务，人民法院可依照民事诉讼法的有关规定采取搜查、强制交付等必要措施予以强制执行，情节严重的可对原实际控制人采取拘留、限制出境或者追究刑事责任等措施；

进入破产程序后可依法中止法院对亨坤公司的执行，并解除对公司土地、房产、银行账户的查封、冻结。

3、进入破产程序后，债权可依法停止计息，以避免公司债务扩大。

4、进入破产程序后可对虚假债权进行清查，处理非法占有公司资产事宜，以释放公司资产。

5、进入破产程序后可对亨坤公司资产及负债情况进行详细清查，明确公司资产负债情况，为投资人投资及项目盘活打好基础。

3. 房地产企业重整方式

3.1 承债式重整

3.1.1 参与房企重整的方式与路径

1、对债务人资产（土地使用权、在建工程等）进行评估，以该评估价值作为债务人公司注册资本金的计算的依据。

2、投资人根据债务人资产评估价值确定其投资额（原则上投资金额不应低于注册资本金的51%），及所占公司股权比例（如投资人不取得债务人公司全部股权，剩余股权应按照比例由债权人持有）。

3、确定投资人投资款支付的时间节点及比例，以便确定向债权人清偿的方案。

4、确定投资人工程施工组织计划、资金使用计划及交房时间。

3.1.2 承债式重整的优缺点

1、承债式重整的优点

重整计划通过后，管理人和工作组只需监督投资人按照重整计划执行即可，不用参与债务人公司决策；

重整计划通过后，债权人无需等到房屋销售完毕后即可得到部分清偿；

承债式重整方式下，普通债权的清偿比例是确定的。

2、承债式重整的缺点

承债式重整不仅需要投入资金在工程续建上，还需投入部分资金向债权人还款，且其投资会在房屋销售到一定阶段才能逐渐收回。资金压力和资金成本大，投资收回周期长。另外在目前房地产下行形势下，投资人的风险极大，如果房屋销售不畅或房价继续下降，投资人不仅无法收回投资，可能面临亏损的风险，项目容易发生二次烂尾。

在目前的经济形式下，投资人绝大多数选择轻资产运营，因此承债式重整招募投资人难度较大，根据目前所了解的承债式重整在日常经营中，出现重整计划无法执行的情况较多；还因涉及到债务人公司股权变更，在重整计划草案表决时，需设立出资人组对重整计划草案进行表决；另外如债务人资产价值过少，普通债权的清偿率会很低，甚至为零。

3.1.3 相关案例

襄阳雅可商务区开发有限公司重整计划，以承债式股权转让的方式引进战略投资人接盘，完成襄阳新天地项目复工续建，并将在三年内按照重整计划设定的标准清偿债权债务。

3.2 共益债式重整

3.2.1 参与房企重整的方式及路径

1、对债务人项目续建的工程造价、城市配套等其他费用做详尽的造价，根据该造价结合工程管理、房屋销售、重整费用、资金成本（不超过LPR的四倍）等确定共益债投资金额；

2、对债务人资产进行评估，根据该评估价值确定各类债权人在清算模式下的清偿比例；根据共益债投资重整的模式下，剩余建成资产参照目前市场价格计算出重整模式下债权人的清偿比例；

3、管理人、工作组、投资人、债权人指派人员成立重整计划执行管理委员会，负责对续建运营中重大事项作出决策；

4、共益债投资人根据重整计划确定的方案完成续建投资，收取固定利润（工程款、建设工程施工现场管理费、销售费用、共益债资金利息），剩余可售部分资产减去重整成本和费用后，可全部用于清偿房企债务。

3.2.2 共益债式重整的优缺点

1、共益债的优点

目前经济形势下，该投资方式虽然利润空间有限，但由于法律规定破产程序中共益债优先于其他债权清偿，使投资人可以快进快出，最大限度的降低投资风险。因此，该种方式更受投资人认可；共益债投资人只收取固定收益，债务人剩余资产变现除去共益债及固定收益、破产重整产生的费用（含管理人报酬）外，可全部用于清偿债务，因此债权人可受到最大限度的清偿；

2、共益债的缺点

共益债投资，债权人只能在项目全部完工且共益债及其固定收益收到退出后才能得到清偿；债权人的清偿比例只能根据当下市场情况预测的房屋销售价格进行测算，房地产销售价格的变动会使债权人的清偿比例发生变动；共益债投资需工作组、管理人、债权人及投资人共同组成重整计划执行管理委员会，增加工作组及管理人的工作量。

3.2.3 相关案例

2021年7月1日，上海市第三中级人民法院裁定批准上海悦合置业有限公司的重整计划，由上海绿庭投资控股集团股份有限公司作为重整投资人以共益债方式投资金额2.5亿元，同时作为悦合置业的项目管理受托方，负责悦合国际广场后续的开发续建管理、招商和运营管理、销售管理。
2021年6月17日，广州市中级人民法院批准百筑公司重整计划并终止重整程序，引入8000万的共益债务资金即盘活债务人企业资产