新乡市亨坤房地产开发有限公司御景庄园项目问题汇报
1. 项目现状
1.1 项目基本情况
- 御景庄园项目位于新乡市红旗区，总土地使用权面积65657.7平方米，分为东区及西区，规划建设住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米，共1018户，商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。
- 项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。
1.2 项目相关问题
- 因亨坤公司股东之间的矛盾，引发公司股权及控制权相关诉讼导致股权经历多次变更。
- 2023年12月15日亨坤公司股权方过户至张高峰（现实际控制人）指定人名下，但公司资产及负债情况并不详尽，且涉及较多诉讼致使公司土地、房产、银行账户均被查封、冻结。
- 在原股东控制期间，公司项目有大量房产被原股东网签至其名下，涉嫌非法占有公司资产，且存在虚构债权债务的可能。
- 公司除需补缴土地出让金4971.78万元，公司其它欠款约3.4亿左右，公司剩余资产已经不能覆盖其债务，引进新的投资无法实现，已经符合进入破产程序的条件。
1.3 解决思路
- 进入破产程序后人民法院有权就应由原实际控制人移交的印章、证照及其他相关资料做出期限移交裁定。
- 进入破产程序后可依法中止法院对亨坤公司的执行，并解除对公司土地、房产、银行账户的查封、冻结。
- 进入破产程序后，债权可依法停止计息，以避免公司债务扩大。
- 进入破产程序后可对虚假债权进行清查，处理非法占有公司资产事宜，以释放公司资产。
- 进入破产程序后可对亨坤公司资产及负债情况进行详细清查，明确公司资产负债情况，为投资人投资及项目盘活打好基础。
2. 国内房地产企业重整方式
2.1 承债式重整
- 承债式重整的优点包括重整计划通过后，管理人和工作组只需监督投资人按照重整计划执行即可，不用参与债务人公司决策；重整计划通过后，债权人无需等到房屋销售完毕后即可得到部分清偿；承债式重整方式下，普通债权的清偿比例是确定的。
- 承债式重整的缺点包括承债式重整不仅需要投入资金在工程续建上，还需投入部分资金向债权人还款，且其投资会在房屋销售到一定阶段才能逐渐收回。资金压力和资金成本大，投资收回周期长。另外在目前房地产下行形势下，投资人的风险极大，如果房屋销售不畅或房价继续下降，投资人不仅无法收回投资，可能面临亏损的风险，项目容易发生二次烂尾。
2.2 共益债式重整
- 共益债的优点包括共益债优先于其他债权清偿，使投资人可以快进快出，最大限度的降低投资风险。因此，该种方式更受投资人认可；共益债投资人只收取固定收益，债务人剩余资产变现除去共益债及固定收益、破产重整产生的费用（含管理人报酬）外，可全部用于清偿债务，因此债权人可受到最大限度的清偿。
- 共益债的缺点包括共益债投资，债权人只能在项目全部完工且共益债及其固定收益收到退出后才能得到清偿；债权人的清偿比例只能根据当下市场情况预测的房屋销售价格进行测算，房地产销售价格的变动会使债权人的清偿比例发生变动；共益债投资需工作组、管理人、债权人及投资人共同组成重整计划执行管理委员会，增加工作组及管理人的工作量。
2.3 债权人（购房人）自救式重整
- 自救式重整的优点包括自救式重整，债权人应较清晰的了解债务人公司状况，在同意自救的情况下无需经过招募投资人的环节；债权人出资续建的情况下，如房地产行情变好，债权人的收益较大。
- 自救式重整的缺点包括自救式重整，因债权人人数众多，经济状况不同，即使重整计划通过，债权人自救款的收取或不可实现；管理委员会（工作组及管理人）收取自救款的难度大，如自救款收取比例低，大概率导致项目再次停工；债权人不但不能及时得到清偿，还须另行支付自救费用，如房地产市场波动较大，自救风险必然增加，容易产生新的社会矛盾。
2.4 共益债式重整更适宜御景庄园项目
- 共益债式重整可以为御景庄园项目解决不动产续建、核心资质维护、企业价值维持等紧迫的资金需求，使得御景庄园项目更易获得继续经营的融资。
- 进行共益债投资不需要AMC的牌照，参与破产企业重整共益债投资的主体可以多样，更利于投资人的招募。而且根据《企业破产法》及司法解释，共益债务具有优先受偿性，为注入资金提供优先受偿的保障，降低投资人的入局风险，能够解决御景庄园项目无资产为融资款提供担保的问题。
2.5 重整周期
- 破产重整程序一般自法院裁定之日起6个月内，经债务人或者管理人请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期三个月。
- 重整计划草案的执行期限，我国破产法并没有对时间作出规定。一般通过重整计划确定，房地产项目一般重整计划执行期限为2到3年，时间最长的约定的为5年。根据御景庄园项目初步了解的情况，建议重整计划执行期限为2年。
2.6 结语
- 为解决项目盘活的迫切需求，减少社会震荡和经济波动，维护经济秩序和社会稳定。恳请政府协调法院尽快令亨坤公司进入正式的破产重整程序，以盘活项目。
