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天洲沁园80.17㎡两室调研报告

1. 房源基本情况

1.1 房源位置与结构

• 位于17层，共33层，两梯六户，建筑面积80.17㎡，两室两厅一卫。
• 2015年建成，为1918户的12栋高层社区，人车分流。
• 房本2017年12月21日满五年，唯一住房，有贷款30万，简装，北向户型。

1.2 房源优势与劣势

1.2.1 优势

• 西侧为18层小高层，采光视野无遮挡。
• 中间楼层，客户接受程度高。
• 户型方正，卧室、厨房采光效果好。
• 户型紧凑合理，80%得房使用率高。
• 交通方便，北侧出门北二环城市快速环线路。
• 无噪音，楼栋非临二环和丰收路。

1.2.2 劣势

• 西晒，无南向采光面，上午采光弱。
• 2梯6户类似公寓感，其他都2梯4户。
• 室内装修老旧，漏水痕迹和屋顶掉墙皮明显。
• 室内家具床、沙发尺寸大，对比房间空间狭小。
• 小卧室面积小，餐厅空间不好利用。
• 物业管理差，社区人车不分流，电梯故障率高。

1.3 本小区周围情况分析

1.3.1 板块内情况

• 周边多为刚需高层小区、村证房小区、保障房小区及烂尾小区，影响并拉低小区价格风险大。
• 待开发空地多，以旧换新，小区内置换抛售房源持续增多。
• 空地及道路乱停车，停车难，门口形象差。

1.3.2 小区在售房源分析

• 1918套房，挂牌出售101套，在售2室64套，出售比5.26%高于同类型小区。
• 2024年上半年新增挂牌房源22套，占全部两室房源三分之一。
• 报价区间72-90万，带看量两室64套中，近半个月中只有15套有看房记录，超过5组带看的只有4套，最多一套13组带看。

1.3.3 成交逻辑

• 上架房源—曝光宣传—咨询—带看—谈判—成交。

1.4 成交客户类型描摹分析

• 郊县进城工作生活购房的年轻人，预算低，考虑老旧小区转而选择电梯房，在意户型功能。
• 婚房、刚结婚、暂不关注孩子入学问题的年轻人。

1.5 调研小结

• 市场下行，获得“优先权”优先被卖=历史高价下一套成交，只有更便宜没有比现在更高价！

2. 营销推广策略

2.1 房源信息统一登记

• 统一录入房源基本信息及提供房本证件。
• 编写房评、业主自荐。
• 安排各中介拍摄房源VR视频。

2.2 渠道推广

• 制作房源宣传电子版手册，方便经纪人快速准确了解房源及转发客户。
• 建立房源售卖100人专属微信推广群。
• 公布经纪人奖励政策。

2.3 线上推广

• 提高房源评分，增大流量曝光。
• 利用自媒体进行宣传推广。

2.4 房源线下集中推广

• 集中空看到访实地看房赠送小礼物。
• 建立百人经纪人售卖专属群，红包预算。
• 经纪人带客户看房奖励。
• 业主、客户约谈奖。
• 成交奖。

2.5 房源改造及美化

• 灯更换、卫生间更换、室内清空家具、室内拆除及墙面清理刷白墙、改造墙体、增加道具、保洁。

2.6 价格策略

• 价格模式：底价+谈价空间+二次报价+初次报价。
• 预判成交周期，正常在6-8个月左右，预计2-3个月能获得客户见面谈判机会和成交。
• 初次报价建议80万，二次调整报价时间节点。
• 成交价预判60-68万之间。

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