关于集团房屋资产管理相关情况报告
1. 集团房屋资产基本情况
1.1 存量房屋资产及运营情况
1.1 存量房屋资产及运营情况
- 截止2024年4月，集团存量房屋资产1226套，建筑面积约8.42万平米，资产规模约21亿元。
- 存量房屋中，750套房屋具有产权证书，108套房屋因历史遗留问题暂未办理产权证书，368套房屋（港悦馨苑项目）拟于2024年7月前办理产权证书。
- 2023年集团市场化出租房屋的平均出租率88.56%，平均租金36.98元/平方米/月。
1.2 计划建设房屋资产情况
1.2 计划建设房屋资产情况
- 到2030年，集团计划新增房屋资产约10960套，计划投资102.58亿元，新增建筑面积约68.03万平米。
1.3 未来集团社会主体出租保障性租赁住房管理模式
1.3 未来集团社会主体出租保障性租赁住房管理模式
- 到2030年，集团管理12186套房屋中，11328套为社会主体出租的保障性租赁住房，858套为非保障性住房。
2. 国内房屋租赁企业运营主要模式
2.1 长租公寓模式
2.1 长租公寓模式
- 近些年，国内房屋租赁市场逐渐成熟，长租公寓模式在运营能力、成本控制能力、品牌构建等方面具有显著优势。
2.2 传统租赁模式
2.2 传统租赁模式
- 传统租赁模式在运营能力、成本控制能力、品牌构建等方面与长租公寓模式存在差距。
3. 长租公寓领先企业基本情况
3.1 中国长租公寓管理规模榜TOP10
3.1 中国长租公寓管理规模榜TOP10
- 2024年3月数据显示，万科泊寓以24.1万间房屋位列行业第一。
3.2 华润有巢
3.2 华润有巢
- 华润有巢累计入驻全国15城，运营管理租赁住房5.6万间。
4. 深圳长租公寓发展现状
4.1 市场化运营长租公寓项目
4.1 市场化运营长租公寓项目
- 深圳市场化运营长租公寓项目约548个，长租公寓21.2万套。
4.2 深圳长租公寓市场万科泊寓市场占有率
4.2 深圳长租公寓市场万科泊寓市场占有率
- 深圳长租公寓市场万科泊寓市场占有率约40.7%。
5. 万科泊寓运营模式分析
5.1 经营模式
5.1 经营模式
- 万科泊寓采取了轻、中、重资产并行的模式，向市场提供青年公寓、中高端公寓、蓝领宿舍3类产品。
5.2 盈利模式
5.2 盈利模式
- 万科泊寓具有多元化的收入和盈利模式，除租金收入外，还包括服务费、资产证券化等10种渠道。
6. 租赁住房金融政策
6.1 公募保障性租赁住房REITs
6.1 公募保障性租赁住房REITs
- 国家设置公募保障性租赁住房REITs，通过资本市场为保障性住房提供资金支持。
6.2 深圳人才安居集团
6.2 深圳人才安居集团
- 2022年，深圳人才安居集团通过发行公募保障性租赁住房REITs，回收资金6.9亿元。
7. 集团对标行业领先企业存在差距
7.1 运营模式
7.1 运营模式
- 集团运营模式以自有房源，对个人进行散租，运营分散在四家企业，运营缺乏统一服务标准、管理标准。
7.2 收入模式和盈利能力
7.2 收入模式和盈利能力
- 集团仅以租金为唯一收入来源，深圳市长租公寓平均租金达到108元/平方米/月。
7.3 成本控制
7.3 成本控制
- 集团缺乏集中采购的优势，缺乏规模化效应，单位成本较高。
7.4 市场定位
7.4 市场定位
- 集团市场定位不明确，难以形成稳定的客户群体，面临较高的空置风险。
7.5 品牌影响力
7.5 品牌影响力
- 集团品牌影响力有限，通过降低租金等方式来吸引租客，影响整体收益。
7.6 风险管理
7.6 风险管理
- 集团风险管理薄弱，设施老旧存在安全隐患，对偶发性事件的应对能力差。
7.7 资本运作
7.7 资本运作
- 集团规模小、收益率低，难以开展，保障房REIT等资本运作。
7.8 产业链协同
7.8 产业链协同
- 集团重资产投入，在所在公司片区进行收租，未向上下游拓展，与集团港航、物流等其他产业之间也未协同。
8. 集团房屋资产管理思路
8.1 整合集团房源
8.1 整合集团房源
- 以产城板块整合为契机，整合集团房源，打造“一个”市场化房屋资产经营管理体系。
8.2 市场化运作为抓手
8.2 市场化运作为抓手
- 以市场化运作为抓手，打造“一个”六大板块产业协同业务模式。
8.3 港产城融合知名品牌
8.3 港产城融合知名品牌
- 用好产业资源禀赋，打造“一个”港产城融合知名品牌。
8.4 构建良性资本循环模式
8.4 构建良性资本循环模式
- 构建“重资产投入+资本市场推出”良性资本循环模式，打造港产城融合发展知名品牌。
8.5 扎实推进集团“港产城融合”可持续快速发展
8.5 扎实推进集团“港产城融合”可持续快速发展
- 扎实推进集团“港产城融合”可持续快速发展。
