成本管理思路
1. 成本管理概述
1.1 成本管理目标
1.1.1 确保项目总成本控制在目标成本范围内
- 确保项目总成本控制在目标成本范围内是成本管理的主要目标。
- 通过不断优化设计，降低工程成本，对标头部房企，提升目标。
1.1.2 主要工作思路
- 目标成本管理：包括概算版目标成本、规划版的目标成本、扩初版目标成本和编制目标成本保障措施。
- 合约规划管理：通过合约规划及合约过程控制策划，从而使项目建安成本切实得到控制。
- 动态成本管理：依据设计限额指标以及项目业态，对设计进行全维度优化，建立动态成本台账。
- 优化成本思路：从安装工程、建筑工程、结构优化和装配式四个方面进行成本优化。
1.2 成本管理主要内容
1.2.1 目标成本管理
- 概算版目标成本：根据“招拍挂”拿地规划设计条件，产品初步定位及业态，规划指标下类似项目的成本数据，结合吾行里、滨湖郡项目目标成本，以及两个项目标成本后评估的相关成本指标，编制了22街坊项目概算版目标成本。
- 规划版的目标成本：通过对房地产市场调研，并仔细研究规划条件及要求，确定建立示范区，示范区内将打造风雨连廊的园林景观，魔幻的儿童学习游乐架空层空间，以及设计创新将997.6m²商业业态设计为商墅洋房，根据目标客群的定位，在此基础上，我们编制了规划版的目标成本。
- 扩初版目标成本：依据武汉新一代住宅建造标准，总平图审批通过后建筑结构均将进行深化设计，根据设计公司提供的施工图，我们将编制扩初版目标成本，也就是执行版目标成本。
- 编制目标成本保障措施：加强与相关业务部门的沟通力度，加大目标成本管控强度，确保单项成本不超过对应子目的目标成本，扩初版目标成本不超过规划版目标成本，从而不突破总目标成本。
1.2.2 合约规划管理
- 合约规划及合约过程控制策划：通过合约规划及合约过程控制策划，从而使项目建安成本切实得到控制。
- 时间节点控制原则：以工程进度计划为根本控制点，再根据施工图出图时间来安排合约分判的时间节点计划。
- 合约分判工作：特别是时间节点的控制对融资成本和资金回笼具有重大影响，在决定建立“示范区”后，我们对示范区工程合约做了专项策划。因此，整个项目分为示范区合约分判和大区合约分判两个主要阶段，以确保项目高效、有序地推进。
- 示范区合约分判：本项目沿冶金大道一侧地块作为营销中心及示范区，根据资金回笼的要求，按照项目开盘时间节点，开盘前需完成整个示范区施工，所以为配合营销宣传及蓄客需要，营销中心示范区园林景观及精装修将尽早施工，其中营销中心外立面幕墙、门厅及架空层精装修及示范区园林景观将进行单独合约分判。
- 大区合约分判：土方工程、支护工程、桩基合同、总包主体建安工程合同、精装修工程和安装类工程（消防、智能化等）。
1.2.3 动态成本管理
- 动态成本管理：依据设计限额指标以及项目业态，对设计进行全维度优化；建立动态成本台账；确保变更签证费用造价不超过合同价的3%，总的目标成本偏差率控制在3%以内。
- 动态成本管理保障措施：管控重心是待发生成本，管控手段是过程预警和强控。
1.2.4 优化成本思路
- 安装工程：设计布局优化、电气材料优化、设备和材料选择优化、管径设计优化。
- 建筑工程：从施工工艺的选择进行优化、从材质及规格的选型进行优化、从材料品牌的选用进行优化。
- 结构优化：对地下室（塔楼投影部分）和上部结构优化，复核结构施工图设计单位的结构计算输入数据，对施工图优化内容具体化、明确化，制定结构设计指导书。
- 装配式：对装配式方案进行优化、通过装配式生产厂家、结构优化咨询公司进行设计优化、对装配式部分材料进行优化。
1.3 优化成本的方法措施
1.3.1 安装工程
- 材质及规格的选型优化：给排水系统管道材料、消防系统管道材质、照明系统配线、配管PVC/PE、配管JDG/KBG、客户敏感度材质平替。
- 材料品牌的选用优化：给排水管道、配线、配管PVC/PE、配管JDG/KBG。
1.3.2 建筑工程
- 施工工艺的选择优化：公区块料地面找平层、不上人屋面面层厚度、取消套内顶棚素水泥浆、阳台墙面腻子、地下室外墙防水保护层。
- 材质及规格的选型优化：门窗型材、地上防火门材质、连廊玻璃栏杆、厨房、卫生间墙面防水砂浆、内墙面混凝土与砌体交接处钢丝网片。
- 材料品牌的选用优化：钢材、防水、铝合金型材、玻璃。
1.3.3 结构工程
- 模型计算参数及荷载优化：模型计算勾选梁、板、墙柱扣除自重重叠部分、墙柱、基础、梁设计时按荷载规范要求对活荷载进行折减、消防车荷载不与地震作用组合。
- 设计中间过程中进行以下优化：结构平面布置优化、竖向构件布置优化、地下室设计优化、基础型式优化论证、桩基选型与布置优化、地下车库顶板选型优化、地下车库底板选型优化、地下室构件设计优化、结构计算模型优化、材料选用优化。
- 对每一版过程图纸提审核意见：过程优化过程中，对设计院所提每一版施工图提优化意见并与设计院沟通，达成最合理的设计方案。
1.3.4 装配式工程
- 方案优化：建议只做竖向构件预制，不做水平构件预制、仅竖向构件预制时，非承重围护墙建议采用预制PC外墙、内隔墙非砌筑推荐选用实心ALC条形板、干式工法施工楼面、地面、管线分离。
- 设计优化：结构设计尽量减少钢筋规格、统一钢筋间距，做到钢筋网标准化，严格控制配筋率。
- 对装配式部分材料进行优化：密封胶、灌浆料。
