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新乡市亨坤房地产开发有限公司御景庄园项目问题汇报

1. 项目现状

1.1 项目基本情况

1.1.1 土地使用权面积与规划

• 御景庄园项目位于新乡市红旗区金穗大道与镇中路交汇处，总土地使用权面积65657.7平方米(约98.48亩)。
• 规划方案调整后拟建设住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米（无安置房）共1018户，商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。

1.1.2 网签备案情况

• 项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。

1.2 项目相关问题及解决思路

1.2.1 项目相关问题

• 公司其它欠款约3.4亿左右，公司剩余资产已经不能覆盖其债务，引进新的投资无法实现。
• 因资金链断裂，工程停工长达数年，购房户无法取得房屋，施工方及其他债权人债务问题得不到及时解决，信访问题突出。
• 公司财务账册被原股东控制，且原股东将大量项目房产网签至其名下，不但涉嫌侵占公司资产，还使公司因财务账册缺失无法正常经营。

1.2.2 解决思路

• 实现项目尽快复工续建，以期通过“执转破”方式令亨坤公司进入破产程序，解决上述项目问题，盘活御景庄园项目。

1.3 破产重整的方式是盘活御景庄园项目的最佳方案

1.3.1 破产重整的优势

• 通过破产重整可引进新的投资。
• 破产重整比庭外和解更适合问题楼盘的盘活。
• 破产重整程序中，管理人应债权人申报债权的真实性进行核实，通过对非法侵占公司资产的续建债权不予确认释放出公司资产，能够更大限度的保护债权人的利益。

1.3.2 目前盘活问题楼盘采用共益债式投资方式成功率更高

• 共益债投资方式对于重整投资人是风险最小的投资方式。
• 共益债投资方式能够最大限度的保护债权人的利益。

1.4 投资人及御景项目复工复建周期的预测

• 采用管理人加投资人的模式进行问题楼盘重整能够极大的提高重整成功率。
• 进入破产重整程序管理人在开展其他工作的同时，可在入场工作开展三个月内招募共益债投资人并与投资人签订《共益债投资协议》，协议签订后，可以逐步开展复工复建工作。

2. 国内房地产企业重整的方式

2.1 承债式重整

2.1.1 参与房企重整的方式与路径

• 对债务人资产（土地使用权、在建工程等）进行评估，以该评估价值作为债务人公司注册资本金的计算的依据。
• 投资人根据债务人资产评估价值确定其投资额（原则上投资金额不应低于注册资本金的51%），及所占公司股权比例。
• 确定投资人投资款支付的时间节点及比例，以便确定向债权人清偿的方案。
• 确定投资人工程施工组织计划、资金使用计划及交房时间。

2.1.2 承债式重整的优缺点

• 优点：重整计划通过后，管理人和工作组只需监督投资人按照重整计划执行即可，不用参与债务人公司决策；重整计划通过后，债权人无需等到房屋销售完毕后即可得到部分清偿；承债式重整方式下，普通债权的清偿比例是确定的。
• 缺点：承债式重整不仅需要投入资金在工程续建上，还需投入部分资金向债权人还款，且其投资会在房屋销售到一定阶段才能逐渐收回。资金压力和资金成本大，投资收回周期长。另外在目前房地产下行形势下，投资人的风险极大，如果房屋销售不畅或房价继续下降，投资人不仅无法收回投资，可能面临亏损的风险，项目容易发生二次烂尾。

2.2 共益债式重整

2.2.1 参与房企重整的方式及路径

• 对债务人项目续建的工程造价、城市配套等其他费用做详尽的造价，根据该造价结合工程管理、房屋销售、重整费用、资金成本等确定共益债投资金额。
• 对债务人资产进行评估，根据该评估价值确定各类债权人在清算模式下的清偿比例。
• 管理人、工作组、投资人、债权人指派人员成立重整计划执行管理委员会，负责对续建运营中重大事项作出决策。
• 共益债投资人根据重整计划确定的方案完成续建投资，收取固定利润。

2.2.2 共益债式重整的优缺点

• 优点：目前经济形势下，该投资方式虽然利润空间有限，但由于法律规定破产程序中共益债优先于其他债权清偿，使投资人可以快进快出，最大限度的降低投资风险。因此，该种方式更受投资人认可；共益债投资人只收取固定收益，债务人剩余资产变现除去共益债及固定收益、破产重整产生的费用（含管理人报酬）外，可全部用于清偿债务，因此债权人可受到最大限度的清偿。
• 缺点：共益债投资，债权人只能在项目全部完工且共益债及其固定收益收到退出后才能得到清偿；债权人的清偿比例只能根据当下市场情况预测的房屋销售价格进行测算，房地产销售价格的变动会使债权人的清偿比例发生变动；共益债投资需工作组、管理人、债权人及投资人共同组成重整计划执行管理委员会，增加工作组及管理人的工作量。

2.3 债权人（购房人）自救式重整

2.3.1 参与房企重整的方式及路径

• 对债务人项目续建的工程费用、城市配套等费用做详尽的造价，根据该造价结合工程管理、房屋销售、重整费用、资金成本等确定债权人自救的投资金额。
• 对债务人资产进行评估，根据该评估价值及债权人债权所占比例，计算出债权人所占债务人股权比例。
• 由债权人代表组成重整计划执行阶段的公司治理机构，由公司治理机构指定人员、工作组、管理人共同组成重整计划执行管理委员会，确定债权人交付自救款的时间节点及比例，并按照时间节点收取自救款。
• 新成立的公司治理机构选定施工单位、施工管理机构及销售机构，制定施工计划及资金使用计划，按照该计划监督施工及支付相应款项。

2.3.2 自救式重整的优缺点

• 优点：自救式重整，债权人应较清晰的了解债务人公司状况，在同意自救的情况下无需经过招募投资人的环节；债权人出资续建的情况下，如房地产行情变好，债权人的收益较大。
• 缺点：自救式重整，因债权人人数众多，经济状况不同，即使重整计划通过，债权人自救款的收取或不可实现；管理委员会（工作组及管理人）收取自救款的难度大，如自救款收取比例低，大概率导致项目再次停工；债权人不但不能及时得到清偿，还须另行支付自救费用，如房地产市场波动较大，自救风险必然增加，容易产生新的社会矛盾。

3. 结论

为解决项目盘活的迫切需求，减少社会震荡和经济波动，维护经济秩序和社会稳定。恳请政府协调法院尽快令亨坤公司进入正式的破产重整程序，以盘活项目。 """