新乡市御景庄园项目问题汇报

1. 项目概述

1.1 项目基本情况

1.1.1 项目位置与规模

• 御景庄园项目位于新乡市红旗区金穗大道与镇中路交汇处，总土地使用权面积65657.7平方米，分东区及西区。
• 项目规划住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米，共1018户，商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。

1.1.2 项目现状

• 目前项目已完成部分建设，西地块八栋住宅全部完工，完工面积19705.58平方米，两栋房产主体及二次结构完工，完工面积25550.4平方米，三栋未建设。
• 东区地块尚未开发建设，规划住宅5栋，住宅建筑面积73028.94平方米，共588户。

1.2 项目网签备案情况

• 项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。

2. 项目问题及解决思路

2.1 项目问题

• 亨坤公司股东间的股权及控制权纠纷导致公司无法正常运营，影响项目的复工续建。
• 公司资产及负债情况不详，涉及多起诉讼，土地、房产、银行账户被查封、冻结。
• 存在大量房产被原股东网签至其名下，可能涉及非法占有公司资产。
• 公司债务高达3.4亿，剩余资产无法覆盖其债务，符合破产条件。

2.2 解决思路

• 建议通过“执转破”方式令亨坤公司进入破产程序，解决上述问题。
• 破产程序中，人民法院有权强制执行原实际控制人移交的印章、证照及其他相关资料。
• 破产程序中，可依法中止对亨坤公司的执行，并解除对公司资产的查封、冻结。
• 破产程序中，债权可依法停止计息，避免公司债务扩大。
• 破产程序中，可对虚假债权进行清查，处理非法占有公司资产事宜。
• 破产程序中，可对亨坤公司资产及负债情况进行详细清查，为项目盘活打好基础。

3. 国内房地产企业重整方式

3.1 承债式重整

3.1.1 重整方式与路径

• 对债务人资产进行评估，确定投资额及股权比例。
• 确定投资人投资款支付的时间节点及比例，以便确定向债权人清偿的方案。
• 确定投资人工程施工组织计划、资金使用计划及交房时间。

3.1.2 优缺点分析

• 优点：重整计划通过后，管理人和工作组只需监督投资人执行计划，债权人可得到部分清偿。
• 缺点：投资风险大，如房屋销售不畅或房价下降，投资人可能面临亏损风险。

3.2 共益债式重整

3.2.1 重整方式与路径

• 对债务人项目续建的工程造价、城市配套等费用做详尽造价，确定共益债投资金额。
• 对债务人资产进行评估，确定各类债权人的清偿比例。
• 成立重整计划执行管理委员会，负责对续建运营中重大事项作出决策。
• 共益债投资人根据重整计划确定的方案完成续建投资，收取固定利润。

3.2.2 优缺点分析

• 优点：共益债投资风险较低，可快进快出，降低投资风险。
• 缺点：债权人清偿比例受房地产销售价格变动影响，重整成本和费用较高。

3.3 债权人（购房人）自救式重整

3.3.1 重整方式与路径

• 对债务人项目续建的工程费用、城市配套等费用做详尽造价，确定债权人自救的投资金额。
• 对债务人资产进行评估，计算出债权人所占债务人股权比例。
• 成立重整计划执行管理委员会，收取债权人自救款。
• 新成立的公司治理机构选定施工单位、施工管理机构及销售机构，制定施工计划及资金使用计划。

3.3.2 优缺点分析

• 优点：债权人可更清晰了解债务人公司状况，如房地产市场变好，债权人收益较大。
• 缺点：债权人自救款收取难度大，如自救款收取比例低，可能导致项目再次停工。

4. 御景庄园项目重整方式选择

4.1 御景庄园项目重整方式选择

• 鉴于御景庄园项目情况，共益债式重整能快速推动项目的复工复建。
• 共益债式重整可以为御景庄园项目解决不动产续建、核心资质维护、企业价值维持等紧迫的资金需求。
• 进行共益债投资不需要AMC的牌照，更利于投资人的招募。
• 共益债务具有优先受偿性，为注入资金提供优先受偿的保障，降低投资人的入局风险。

4.2 结束语

• 为解决项目盘活的迫切需求，减少社会震荡和经济波动，维护经济秩序和社会稳定。
• 恳请政府协调法院尽快令亨坤公司进入正式的破产重整程序，以盘活项目。