新乡市御景庄园项目问题汇报

1. 项目背景与现状

1.1 项目地理位置

1.1.1 项目位置

• 御景庄园项目位于新乡市红旗区金穗大道与镇中路交汇处，交通便利，周边配套设施完善。
• 项目地处新乡市核心区域，紧邻市政府，周边商业、教育、医疗等资源丰富。

1.1.2 土地使用权面积

• 项目总土地使用权面积为65657.7平方米，分为东区及西区，共98.48亩。
• 东区3地块30568.90平方米（约45.85亩），西区3地块35088.8平方米（约52.63亩）。

1.2 项目规划与建设情况

1.2.1 规划方案调整

• 规划方案调整后，拟建设住宅18栋，总住宅建筑面积139242.46平方米，共1018户。
• 商业办公建筑面积3149平方米，地下停车位830个。

1.2.2 建设进度

• 西地块规划住宅13栋，住宅建筑面积66213.52平方米，共430户。
• 住宅中八栋全部完工，完工面积19705.58平方米，两栋房产主体及二次结构完工，完工面积25550.4平方米，三栋未建设。
• 东区地块规划住宅5栋，住宅建筑面积73028.94平方米，共588户，无商业，尚未开发建设。

1.3 网签备案情况

• 项目目前已办理网签330余套，包含马雪山名下房产152套、正常购房户120余套、其他抵债房产若干。

2. 项目相关问题及解决思路

2.1 项目相关问题

2.1.1 股权及控制权问题

• 因亨坤公司股东之间的矛盾，引发公司股权及控制权相关诉讼导致股权经历多次变更。
• 原股东（原实际控制人）张小兵现仍非法持有公司印章、证照、财务凭证、土地、工程资料及其他公司相关档案，造成无法以正常手段对项目进行复工续建。

2.1.2 财务及债务问题

• 经初步了解，除需补缴土地出让金4971.78万元，公司其它欠款约3.4亿左右，公司剩余资产已经不能覆盖其债务。
• 存在虚构债权债务的可能，造成公司财务状况不透明，增加了解决问题的难度。

2.1.3 资产被非法占有

• 在原股东控制期间，公司项目有大量房产被原股东网签至其名下，涉嫌非法占有公司资产。

2.2 解决思路

2.2.1 进入破产程序

• 实现项目尽快复工续建，以期通过“执转破”方式令亨坤公司进入破产程序，解决上述项目问题，盘活御景庄园项目。
• 人民法院有权就应由原实际控制人移交的印章、证照及其他相关资料做出期限移交裁定。
• 进入破产程序后可依法中止法院对亨坤公司的执行，并解除对公司土地、房产、银行账户的查封、冻结。

2.2.2 破产程序中的优势

• 进入破产程序后，债权可依法停止计息，以避免公司债务扩大。
• 可对虚假债权进行清查，处理非法占有公司资产事宜，以释放公司资产。
• 对亨坤公司资产及负债情况进行详细清查，明确公司资产负债情况，为投资人投资及项目盘活打好基础。

3. 国内房地产企业重整方式分析

3.1 承债式重整

3.1.1 承债式重整概述

• 承债式重整是指通过引进战略投资人，以债务人公司的资产作为出资，进行股权重组，实现项目复工续建。
• 投资人根据债务人资产评估价值确定其投资额及所占公司股权比例。

3.1.2 承债式重整的优缺点

• 优点：重整计划通过后，债权人无需等到房屋销售完毕后即可得到部分清偿。
• 缺点：承债式重整不仅需要投入资金在工程续建上，还需投入部分资金向债权人还款，且其投资会在房屋销售到一定阶段才能逐渐收回。

3.2 共益债式重整

3.2.1 共益债式重整概述

• 共益债式重整是指通过引进共益债投资人，对债务人项目进行续建投资，收取固定利润，剩余可售部分资产用于清偿房企债务。
• 共益债投资人根据重整计划确定的方案完成续建投资，收取固定利润。

3.2.2 共益债式重整的优缺点

• 优点：共益债投资，债权人只能在项目全部完工且共益债及其固定收益收到退出后才能得到清偿。
• 缺点：债权人的清偿比例只能根据当下市场情况预测的房屋销售价格进行测算，房地产销售价格的变动会使债权人的清偿比例发生变动。

3.3 债权人（购房人）自救式重整

3.3.1 债权人自救式重整概述

• 债权人自救式重整是指通过债权人出资续建，以实现项目复工续建。
• 债权人代表组成重整计划执行阶段的公司治理机构，负责监督施工及支付相应款项。

3.3.2 债权人自救式重整的优缺点

• 优点：债权人出资续建的情况下，如房地产行情变好，债权人的收益较大。
• 缺点：因债权人人数众多，经济状况不同，即使重整计划通过，债权人自救款的收取或不可实现。

4. 共益债式重整更适宜御景庄园项目

4.1 资金需求

• 共益债式重整可以为御景庄园项目解决不动产续建、核心资质维护、企业价值维持等紧迫的资金需求。
• 通过资金注入能够快速恢复建设，缓和债权人、购房户与公司之间的利益冲突。

4.2 投资人的招募

• 进行共益债投资不需要AMC的牌照，参与破产企业重整共益债投资的主体可以多样，更利于投资人的招募。
• 根据《企业破产法》及司法解释，共益债务具有优先受偿性，为注入资金提供优先受偿的保障，降低投资人的入局风险。

4.3 重整程序与周期

• 破产重整程序一般自法院裁定之日起6个月内，经债务人或者管理人请求，有正当理由的，人民法院可以裁定延期三个月。
• 重整计划草案的执行期限，一般为2到3年，时间最长的约定的为5年。根据御景庄园项目初步了解的情况，建议重整计划执行期限为2年。

5. 结语

为解决项目盘活的迫切需求，减少社会震荡和经济波动，维护经济秩序和社会稳定。恳请政府协调法院尽快令亨坤公司进入正式的破产重整程序，以盘活项目。